恋爱期间双方出资购置,产权登记在双方名下的房屋,分手后如何分割房产

案例
        家住昆山的吕布和貂蝉原来是大学同学,经过近8年的热恋,双方决定于2009年10月结婚。但考虑到双方在上海均无住房,双方父母也不在身边,为了有个稳定的住所,双方决定购置一套房屋。二人通过房产中介,以92万元购买了上海某区一套二手房,产权登记在两个人的名下,购房时吕布出资30万元,貂蝉出资15万元,剩余的47万元是以吕布的名义向银行中请的商业货款。贷款发放后,由吕布一人按月还货。但在购置好房屋后,双方为了房屋装修问题发生争执,而且吵架频率剧增,双方的关系急转直下,最终决定分手。分手容易,但对于房屋如何分割双方意见分歧很大,吕布认为应当按照各自的出资比例进行分割,而貂蝉则认为应当均等分割,双方僵持不下,最后貂蝉诉至法院,要求均等分割房屋。貂蝉要求均等分割的请求能得到支持吗?
 

昆山律师剖析(13962666688)
 

• 吕布与貂蝉对于系争房屋系按份共有

        共有分为按份共有和共同共有。按份共有,又称分别共有,是与共同共有相对应的一项制度,指数人按应有份额(部分)对共有物享有权利和分担义务的共有。共同共有是指两个或两个以上的民事主体根据某种共有关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。也就是说二者的区别是多个权利主体之间到底是按照份额享有权利和承担义务还是没有份额地共同享有权利和承担义务。本案中吕布与貂蝉对于房屋是何种共有形式呢?我们认为若双方在房屋产权登记时或购买时无特别约定,则双方对系争房屋系按份共有,因为依据我国《物权法》第103条之规定,若共有人对于共有的财产无约定或约定不明,除具有家庭关系等外,视为按份共有。恋人关系是否属于“家庭关系等”的范畴?在立法时很人建议将“家庭关系等”中的“等”字删除,不宜将共同共有的范围扩大,但未被采纳,我们认为,从立法本意来看,“等”的范畴指的是和“家庭关系”类似或相近的亲属关系,而不应包括“恋人关系”,恋人关系实际上属于比较松散的关系而且很脆弱,特别是在当今社会,很多年轻人对于感情问题喜欢追求刺激快乐,而未认真考虑自己需要承担的相应社会责任和家庭责任。据此,我们认为,既然双方不属于家庭关系也不属于近似的范畴,那么双方在无特别约定的情况下对于该房屋当然系按份共有形式。
 

• 系争房屋的分割原则

        依据我国(物权法》第99条之规定,对于按份共有形式的财产,除非共有人有特别约定,否则按份共有人随时可以请求分割共有财产。本案中吕布与貂蝉恋爱关系终止时,貂蝉有权要求分割共有房屋。那么双方的出资比例应如何确是呢?
        一种观点认为,吕布自筹资金30万元以及其通过银行按揭方式支付的47万元,应当认定为其个人出资,貂蝉出资15万元也应认定为其个人出资,鉴于双方对于各自的份额未有约定,故依据我国(物权法》第104条之规定,双方的产权份额应当按各自的出资比例确定,吕布享有83.7%的广权切钢,貂蝉享有16.3%的产权份额。在此需要指出的是,房屋分割时该侦务应由的吕布一人承担。
        另一种观点认为,房屋贷款应视为二人的共同出资:故吕布享有房屋58.15%的产权份额,貂蝉享有41.85%的产权份额,对于恋爱期间确系一方归还的贷款部分,则分割时应予以扣除。在此需要指出的是,房屋分割时债务应按的双方共同债务处理。
        恋爱期间双方一起购房且有银行按揭贷款时,双方的出贷如何认定?贷款是认定为主贷人一方的出资还基双方的出资?笔者认为,对此间题不可一概饭吧:实践中,双方一起购置房屋时,若主贷人一方的收人水平未达到银行的贷款助不此时另一方会向银行提供收人证明,并向银行签署书面的还秋本诺函(或虽侠收人证明,但向银行签署了书而的还贷承诺函),这种情况下,双方都是该笔供教的共同债务人,该银行贷款应视为双方购房的共同出资。者甲请贷款时仅有主货人一方提供收人证明,另一方并未签署还款承诺函且贷歉发放后其也未实际禾担还款义务,则此时宜将该贷款视为主贷人一人的出资。
 

• 法院审理结果

        本案经法院审理后认为,考虑到吕布的出资情况,由吕布向貂蝉支付房屋折价款的分割方式尚属合理,据此,法院判决吕布按照房屋的市场评估价值支付貂蝉16.3%的房屋折价款,剩余贷款由吕布承担。
 

• 补充说明

        在此需要指出的是,实践中常有双方父母一起出资为恋爱双方购置房屋的情形,如遇有这样的案例,依据(最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法》若于问题的解释(二)》第22条之规定,在男女双方结婚之前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。因此房屋的分割原则,一般也是按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额,但双方另有特别约定或双方父母明确表示赠与双方的除外。若双方约定各占50%产权份额或双方父母通过明示的赠与协议表示赠与双方时,则房屋分割以均等分割为原则。若双方父母虽明确表示赠与双方但以双方结婚为赠与的生效条件时,一旦双方无法结为夫妻,则所附条件未成就,赠与行为也不发生效力,故分割时各自父母的出资仍应认定为对自己子女的个人赠与,按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额。
 
昆山律师提醒(13962666688)
 
        双方恋爱期间,为了将来有个“爱巢”一起出资购置房屋,这种现象在社会上很常见。理想是美好的,但有时现实是残酷的,并非所有的恋人最终都走进了婚姻的殿堂,一旦“爱”变成了“恨”,感情终结,很少有人再顾及曾经的感情,正如古人云“人为财死,鸟为食亡”。因此我们建议,一旦双方决定购房,最好明确双方各自的权利义务,明确约定各自所占的份额,以免日后产生纠纷,对簿公堂。当然,若双方决定结婚后房屋为共同共有,也可签署附条件的协议,所附条件可参考如下格式:若本协议男女双方日后登记结婚,则该房屋为双方的夫妻共同财产,双方对该房屋享有均等的权利。另外,本案中,吕布与貂蝉系恋人关系而非夫妻关系,因此吕布变更房屋产权时需要按照国家相关规定缴纳税费。